Teure Kredite und attraktive Bankeinlagen bremsen Immobilieninvestoren. Gleichzeitig verliert der Preisanstieg bei Bestandswohnungen in russischen Großstädten an Tempo. Einen flächendeckenden Preisrückgang zeigen die Zahlen bislang nicht.
Auf dem russischen Immobilienmarkt nimmt die Dynamik ab. Nach Berechnungen des Beratungsunternehmens IBC Real Estate sank das Investitionsvolumen in Gewerbe- und Wohnimmobilien von Januar bis September 2026 gegenüber dem Vorjahreszeitraum um ein Drittel auf 565 Milliarden Rubel. Zugleich verlangsamte sich nach einer Auswertung von SRG der Preisanstieg bei Bestandswohnungen in großen Städten. Die Erhebungen betreffen unterschiedliche Marktbereiche, weisen aber beide auf eine Abschwächung hin.
Wie stark die Investitionstätigkeit zurückgeht, bewerten die Beratungsunternehmen unterschiedlich. Während IBC einen Rückgang um rund ein Drittel errechnet, kommt CORE.XP auf ein Minus von zwölf Prozent und ein Volumen von 600 Milliarden Rubel. Der Bericht von Kommersant erläutert die methodischen Unterschiede nicht. Nach Angaben von IBC sank auch die Zahl der abgeschlossenen Geschäfte: Mit 168 Transaktionen lag sie um 28 Prozent unter dem Vorjahreswert. Die Investitionssummen erfassen Immobiliengeschäfte und sind nicht mit den Ausgaben für den Neubau gleichzusetzen.
Als wesentliche Hemmnisse nennen die befragten Fachleute teure Fremdfinanzierung, die Steuerbelastung und einen Mangel an geeigneten Kaufobjekten. Eigentümer ertragreicher Immobilien seien teilweise nicht bereit zu verkaufen. Gleichzeitig konkurrieren Immobilien mit Bankeinlagen, deren Renditen nach Einschätzung von Kama Capital derzeit attraktiver sind. Laut NF Group hat sich die durchschnittliche Amortisationsdauer von Immobilienprojekten von neun auf zwölf bis fünfzehn Jahre verlängert.
Die Entwicklung unterscheidet sich nach Segmenten. Nikoliers beziffert den Rückgang der Hotelinvestitionen in den ersten neun Monaten auf 41 Prozent auf 35 Milliarden Rubel. CORE.XP meldet für Büroimmobilien ein Minus von 22 Prozent auf 195 Milliarden Rubel. Zugleich legten innerhalb dieses Segments die Verkäufe kleinerer Bürogebäude um 31 Prozent auf 63 Milliarden Rubel zu.
Große Einzelgeschäfte können das Bild erheblich beeinflussen. So stieg das Transaktionsvolumen bei Logistikparks nach IBC-Angaben im dritten Quartal gegenüber dem Vorjahresquartal auf mehr als das Doppelte und erreichte 123 Milliarden Rubel. Rund 86 Prozent entfielen jedoch auf den Verkauf von Raven-Russia-Vermögenswerten. Eine breite Belebung lässt sich daraus nicht ableiten. NF Group verweist zudem auf Risiken durch Drohnenangriffe und steigende Versicherungskosten für Lagerimmobilien.
Bei Bestandswohnungen zeigt sich die Abschwächung bislang vor allem in einem langsameren Preisanstieg. Nach der von Kommersant unter Berufung auf RBC Immobilien wiedergegebenen SRG-Auswertung stiegen die Preise in großen Städten im dritten Quartal durchschnittlich um 1,6 Prozent, nach 2,7 Prozent im zweiten Quartal. Das Wachstumstempo verringerte sich damit um rund 41 Prozent; die Preise selbst gingen im Durchschnitt nicht zurück.
Unter den Millionenstädten verzeichnete die Untersuchung Preisrückgänge lediglich in Krasnodar und Rostow am Don, um 0,69 beziehungsweise 0,2 Prozent. In Kasan blieb der Anstieg mit 0,2 Prozent gering. In den übrigen Millionenstädten lagen die Zuwächse zwischen 0,7 und 2,6 Prozent.
Hohe Finanzierungskosten bieten eine plausible Verbindung zwischen beiden Entwicklungen: Sie erschweren kreditfinanzierte Käufe, während verzinste Einlagen das Abwarten attraktiver machen. Die aktuellen Wohnungspreisdaten allein belegen diesen Zusammenhang allerdings nicht. Für eine umfassendere Beurteilung wären auch Verkaufszahlen, Vermarktungszeiten und tatsächlich gewährte Preisnachlässe erforderlich.
Für das Gesamtjahr erwartet IBC Immobilieninvestitionen von 850 bis 900 Milliarden Rubel, nach 1,2 Billionen Rubel im Vorjahr. Die vorliegenden Zahlen beschreiben damit einen Markt mit geringerer Investitionstätigkeit und nachlassendem Preisauftrieb. Einen allgemeinen Preisverfall zeigen sie bislang nicht.
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