Der russische Markt für Neubauwohnungen ist nach einer kurzen Belebung erneut ins Minus gerutscht. Im Juli wurden landesweit 7,6 Prozent weniger Kaufverträge abgeschlossen als ein Jahr zuvor. Andere Marktbeobachter errechneten sogar einen Rückgang um 9,1 Prozent. Besonders stark brach die Nachfrage in Moskau und Krasnodar ein. Billiger werden Neubauwohnungen deshalb jedoch nicht. Steigende Bau-, Finanzierungs- und Renovierungskosten treiben die Preise weiter nach oben.
Nach Angaben des Immobilienportals CIAN wurden im Juli in Russland rund 41.500 Beteiligungsverträge für Wohnungen in noch nicht fertiggestellten Häusern registriert. Diese sogenannten DDU-Verträge sind die übliche Form des Erwerbs einer russischen Neubauwohnung. In den Millionenstädten sank ihre Zahl gegenüber dem Vorjahresmonat um 9,6 Prozent auf 16.700.
Das Analyseunternehmen Dataflat kam auf 40.500 Verkäufe und damit auf einen Rückgang um 9,1 Prozent. Die verkaufte Wohnfläche schrumpfte sogar um 11,5 Prozent auf 1,9 Millionen Quadratmeter. Offenbar wurden somit nicht nur weniger, sondern tendenziell auch kleinere Wohnungen gekauft.
Im Juni hatte es noch so ausgesehen, als könnte sich der Markt stabilisieren. Damals stieg die Zahl der registrierten Verträge gegenüber dem Vorjahr um knapp elf Prozent. Die Belebung war jedoch wahrscheinlich kein Beginn einer Erholung, sondern ein Vorzieheffekt. Viele Käufer hatten mit einer Verschärfung der staatlich geförderten Familienhypothek zum 1. Juli gerechnet und ihren Erwerb vorgezogen. Später stellte das Finanzministerium klar, dass Änderungen frühestens im Oktober in Kraft treten sollen.
Moskau und Krasnodar verlieren ihre Anleger
Besonders deutlich fiel der Rückgang in Moskau und Krasnodar aus. In beiden Städten wurden im Juli jeweils 38 Prozent weniger Neubauwohnungen verkauft als ein Jahr zuvor. In Moskau kamen noch rund 4.300 Verträge zustande, in Krasnodar etwa 1.200. Auch in Jekaterinburg, Tjumen, Rostow am Don und Nowosibirsk sank die Nachfrage.
In Moskau dürfte der Preisauftrieb einen großen Teil der Käufer verdrängt haben. Der durchschnittliche Verkaufspreis einer Neubauwohnung erreichte im Juli 499.100 Rubel je Quadratmeter – 17 Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Gleichzeitig verringerte sich das angebotene Volumen um ein Drittel auf etwa 26.000 Wohnungen. Rund drei Viertel der im ersten Halbjahr neu gestarteten Moskauer Projekte gehörten bereits zum hochpreisigen Segment.
Damit verschiebt sich nicht nur das Angebot. Auch die Rolle von Wohnungen als Kapitalanlage verändert sich. In Moskau und Krasnodar hatten Anleger lange darauf gesetzt, Neubauwohnungen während der Bauphase zu erwerben und später mit Gewinn weiterzuverkaufen oder zu vermieten. Inzwischen sind Neubauten in vielen Städten deutlich teurer als vergleichbare Bestandswohnungen. Gleichzeitig bieten Bankeinlagen hohe und vor allem risikolose Erträge. Das Geld bleibt deshalb häufiger auf dem Konto, statt in Beton zu wandern.
Wo Neubauwohnungen noch vergleichsweise günstig sind und mit einer staatlich subventionierten Hypothek finanziert werden können, entwickelt sich der Markt ganz anders. In Omsk stieg die Zahl der Verträge im Juli um 64 Prozent, im Leningrader Gebiet um 83 Prozent. Auch Kasan, Perm, Woronesch und Tscheljabinsk meldeten deutliche Zuwächse. Der russische Neubauwohnungsmarkt zerfällt damit zunehmend in teure Standorte ohne bezahlbare Finanzierung und günstigere Regionen, deren Nachfrage von staatlichen Kreditprogrammen getragen wird.
Bezugsfertiges Wohnen wird zum Luxus
Zusätzlichen Preisdruck erzeugen die Kosten für den Innenausbau. Bezugsfertige Neubauwohnungen kosteten in 40 großen russischen Städten im ersten Halbjahr durchschnittlich 223.000 Rubel je Quadratmeter. Gegenüber Ende 2025 entspricht das einem Anstieg um elf Prozent. Wohnungen ohne Innenausbau verteuerten sich im gleichen Zeitraum um 6,6 Prozent, Objekte mit Roh- oder Vorfertigstellung um gut sechs Prozent.
Nach Angaben von Marktteilnehmern sind allein die Kosten für Ausbauarbeiten binnen eines Jahres um zehn bis 15 Prozent gestiegen. Neben Baumaterialien verteuern vor allem fehlende Fachkräfte die Arbeiten. Hinzu kommen für die Bauträger hohe Finanzierungskosten und das Risiko späterer Reklamationen wegen mangelhafter Ausführung.
Die Unternehmen geben diese Risiken an die Käufer weiter oder verzichten zunehmend ganz auf eine bezugsfertige Ausstattung. Nur noch 18 Prozent der im ersten Halbjahr verkauften Neubauwohnungen waren vollständig ausgebaut. Vor fünf Jahren hatte ihr Anteil noch bei 32 Prozent gelegen. Stattdessen wächst das Angebot an Wohnungen, deren Käufer Fußböden, Wände, Sanitäranlagen und Küche selbst fertigstellen müssen.
Für die Bauträger ist dies eine Möglichkeit, die sichtbaren Wohnungspreise einigermaßen zu begrenzen. Für die Käufer werden die Kosten lediglich verlagert: Wer eine unfertige Wohnung übernimmt, muss anschließend einen immer teureren Ausbau finanzieren – häufig ohne ihn in die günstige Immobilienfinanzierung einbeziehen zu können.
Ein Markt ohne billigen Ausweg
Eine schnelle Erholung ist nicht absehbar. Solange normale Hypotheken für einen großen Teil der Bevölkerung unerschwinglich bleiben, fehlt dem Markt die breite Nachfrage. Eine Lockerung der Geldpolitik könnte zwar mehr Käufer zurückbringen. Sie würde jedoch nicht automatisch zu günstigeren Wohnungen führen. Löhne im Baugewerbe, Material, Logistik, Projektfinanzierung und Innenausbau verteuern sich weiter.
So entsteht ein für Käufer unangenehmes Gleichgewicht: Die Nachfrage sinkt, doch die Preise geben nicht nach. Die Bauträger reagieren mit weniger neuen Projekten, kleineren Wohnungen und einfacherer Ausstattung. Der Staat wiederum entscheidet über seine subventionierten Hypotheken zunehmend darüber, in welchen Städten überhaupt noch ein funktionierender Massenmarkt besteht.
Russlands Neubauwohnungsmarkt steckt daher nicht nur in einer Absatzkrise. Er hat ein grundsätzliches Erschwinglichkeitsproblem: Die Käufer können die aufgerufenen Preise immer seltener bezahlen – aber die Bauunternehmen können es sich ebenso wenig leisten, sie deutlich zu senken.
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